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    2015年第2季度中国房地产市场报告

    2015.08.06

     

      本期提要

      ■ 房地产市场正在经历筑底过程

      2季度,商品房屋交易量同比变化由负转正。商品房屋销售面积在连续5个季度负增长后,2季度出现交易量回暖增加。2季度房屋销售面积为3.2亿平方米,同比增加13.3%,增幅比1季度增加22.5个百分点。分物业类型看,住宅和办公楼销售有明显回暖,商业用房销售增幅仍继续减小。2季度重点城市二手房成交量大幅增加。

      2季度,70大中城市新建住房价格降幅收窄,6月份价格止跌;二手住房价格止跌上涨,涨幅逐月增加。各种用地地价涨幅均为上升,住宅地价增速较其他用途略高。2季度,70大中城市新建住宅价格环比降幅收窄,累计下降0.3%,降幅比上季度收窄0.7个百分点,二手住宅价格环比累计上涨0.3%,涨幅比上季度增加1.2个百分点。分月度来看,新建住房价格降幅逐月收窄,6月份房价止跌;二手住房价格4月份止跌,5月份出现本轮市场调整以来的首次环比上涨,6月份继续上涨。

      2季度,房地产开发投资增速继续快速回落,企业投资意愿继续下降。2015年1-6月,房地产开发完成投资4.4万亿元,同比增长4.6%,增速连续15个月下降,比同期固定资产投资增速低6.8个百分点。其中,2季度房地产开发完成投资同比增长2.34%,增速比上季度增速回落6.2个百分点。2季度,房地产企业购置土地面积同比减少34.8%,比上季度降幅扩大大约2个百分点,创历史新低降幅;房地产开发房屋新开工面积同比下降14.3%,比上季度降幅收窄约4个百分点,降幅仍属历史较高水平。

      ■ 一线城市房地产市场回暖

      2季度,一线城市房屋交易量涨幅最大。从新建房市场来看,一线城市商品房销售面积增幅超过40%,二线和三四线城市增幅分别为13.4%和11.4%。从二手房市场来看,一线城市二手房成交量同比增幅超过1倍,二三线城市二手房成交量同比增幅超过40%。

      2季度,一线城市房价较快上涨,二线城市房价止跌小幅回升,三四线城市房价继续下降。2季度,一线城市房价涨幅扩大,新建住宅和二手住宅价格分别环比累计上涨6.8%和8.6%,涨幅比1季度分别扩大6.6个和8.2个百分点。二线城市房价止跌回升,新建住宅和二手住宅价格分别环比累计上涨0.3%和0.7%,涨幅比1季度分别扩大1.1个和1.5个百分点。三四线城市房价继续下降,新建住宅和二手住宅价格分别环比累计下降0.7%和0.1%,降幅比1季度分别收窄0.6个和1个百分点。一线城市二手住房和新建住房价格涨幅分别于5月份和6月份创历史新高。

      2季度,各类城市房地产开发投资增速均下降,一线城市房地产开发投资意愿有所上升。2015年上半年,一线、二线和三四线城市房地产开发投资分别同比增长17.4%、3.5%和3.1%,增速比1季度分别下降2.8个、5.1个和2.9个百分点。一线城市房屋施工面积同比增幅略有增加,二线和三四线城市增幅减小。2季度,一线城市土地购置面积减幅收窄,房屋新开工面积同比变化由负转正;二线和三四线城市土地购置和房屋新开工面积继续负增长。

      ■ 房地产开发企业资金压力有所缓解,但压力水平仍处历史高位

      2015年1-6月,房地产开发资金来源9.4万亿元,同比增长2.8%,比去年同期增幅减少1.4个百分点。6月份,房地产开发资金来源/房地产开发投资的比值为2.14,仍为近年最低值,企业资金压力高于2008年同期。

      ■ 预计3季度房地产市场仍将维持调整态势

      房地产开发投资增速继续回落。

      在市场去库存过程中,房价仍会维持调整态势,但在大力推进住房消费政策影响下,预计3季度房价下降城市数量将会继续减少。


      形势判断:全国市场

      2季度投资增速继续快速回

      2015年第2季度,房地产开发投资增速继续较快回落至历史低位

      2015年1-6月房地产开发完成投资4.4万亿元,同比增长4.6%,增速连续15个月下降,比同期固定资产投资增速低6.8个百分点。其中,2季度房地产开发完成投资2.73万亿元,同比增长2.34%,增速比去年同期增速降低10.3个百分点,比上季度增速回落6.2个百分点。

      各类型开发物业投资增速均低于上季度

      分类型看,2季度各种类型开发物业投资增速均为回落。其中,房地产开发住宅投资同比增长1.05%,比去年同期和上季度增速分别减少10.9个和4.9个百分点;商业用房投资同比增加10.63%,增速比上季度减小约10个百分点;办公楼投资同比增加4.04%,比上季度增速回落13.2个百分点。

      企业资金压力虽有缓解但仍处于较高水平

      2季度,房地产开发企业资金压力有所缓解,但压力水平仍处历史高位

      2015年1-6月,房地产开发资金来源9.4万亿元,同比增长2.8%,比去年同期增幅减少1.4个百分点。其中,本年新增房地产开发资金来源负增长0.1%;上年末结余资金增长7.8%。6月份,房地产开发资金来源/房地产开发投资的比值为2.14,仍为近年最低值,企业资金压力高于2008年同期。

      企业资金压力有所缓解主要源于市场销售回暖。2季度,国内贷款同比减少1.6%,金融机构对开发企业的资金支持仍处低位。房屋销售回款增长较快,其中,个人按揭贷款同比增加18.4%,增幅比1季度增加17个百分点;定金及预收款同比减少6%,增幅比1季度增加14个百分点。

      2季度房地产开发投资意愿继续下降

      2季度,购置土地面积和新开工面积继续大幅减少

      2015年第2季度,房地产企业购置土地面积0.57亿平方米,同比减少34.8%,比上季度降幅扩大大约2个百分点,创历史新低降幅。2季度房地产开发房屋新开工面积4.38亿平方米,同比下降14.3%,比上季度降幅收窄约4个百分点,降幅仍属历史较高水平。房屋新开工面积和购置土地面积持续大幅下降,反映了房地产企业投资意愿继续延续1季度的快速下降态势。

      2季度商品房屋交易量由负增长转为正增加

      2季度,商品房屋销售面积在连续5个季度同比减少后出现正增长

      房地产开发房屋销售面积在连续5个季度负增长后,2季度出现交易量回暖增加。2季度房屋销售面积为3.2亿平方米,同比增加13.3%,增幅比1季度增加22.5个百分点。

      分物业类型看,住宅和办公楼销售有明显回暖,商业用房销售增幅仍继续减小。其中,房地产开发住宅销售面积2.83亿平方米,同比增加14.8%,增幅比上季度增加24个百分点;办公楼销售面积增加14.86%,增幅比上季度增加38个百分点;商业用房销售面积增幅为2.5%,增幅比1季度减少了2.9个百分点。

      2季度地价涨幅上升

      2季度,各种用地地价涨幅均为增加

      2015年2季度,全国主要城市综合、商服、住宅、工业地价环比增速呈上升态势,住宅地价增速较其他用途略高。2季度,全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价环比增速依次为0.92%、0.94%、1.01%、0.80%,分别较上一季度上升0.37、0.32、0.48、0.26个百分点。其中,综合、商服、工业地价环比增速平稳,未超过1.0%;住宅地价增速则超过1.0%,比其他用途地价增速略高。

      2季度70大中城市新建住房价格1降幅收窄,二手住房价格止跌上涨

      2季度,70大中城市新建住房价格降幅收窄,6月份价格止跌,二手住房价格止跌上涨

      2015年2季度,70大中城市新建住宅价格环比降幅收窄,累计下降0.3%,降幅比上季度收窄0.7个百分点,二手住宅价格环比累计上涨0.3%,涨幅比上季度增加1.2个百分点。分月度来看,新建住房价格降幅逐月收窄,6月份房价止跌;二手住房价格4月份止跌,5月份出现本轮市场调整以来的首次环比上涨,6月份继续上涨。

      从价格同比变化来看,2季度,70大中城市新建住宅和二手住宅价格同比分别下降6.1%和5.1%,降幅分别比上季度增加0.5个和0.2个百分点。

      小户型二手住宅价格涨幅最高

      2015年2季度,90平方米以下、90-144平方米和144平方米以上新建商品住宅价格环比降幅分别为0.2%、0.2%和0.4%;同比降幅分别为6.0%、6.3%和7.0%。90平方米以下、90-144平方米和144平方米以上二手住宅价格环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.0%,同比降幅分别为4.7%、5.0%和5.7%。

      

      形势判断:全国市场

      各线城市房地产开发投资增速均下降,一线城市房屋施工面积增幅略有增加

      2季度,一线城市房屋施工面积同比增幅略有增加,二线和三四线城市增幅减小

      2015年上半年,一线、二线和三四线城市房屋施工面积分别同比增加1.2%、1.9%和5.8%,增幅分别比上年同期减小5.0个、8.4个和6.5个百分点。与1季度相比,一线城市房屋施工面积增幅小幅增加1个百分点,二线和三四线城市房屋施工面积增幅均减小,分别减小2.7个和2.8个百分点。二线和三四线城市房屋施工面积减幅为2005以来的历史最低水平。

      2季度,一线、二线和三四线城市房地产开发投资增速均下降

      2015年上半年,一线、二线和三四线城市房地产开发投资分别同比增长17.4%、3.5%和3.1%。与上年同期相比,一线城市投资增速上升6.0个百分点,二线和三四线城市投资增速分别下降12.3个和10.2个百分点。与1季度相比,一线、二线和三四线城市房地产开发投资增速均下降,分别下降2.8个、5.1个和2.9个百分点。与房屋施工面积增幅的变化趋势相比,可以看出,一线城市较高的投资增速水平主要来自于土地购置费用较快上涨的拉动。上半年,北京、上海、广州、深圳四个一线城市土地购置费分别同比增加72.9%、40.0%、8.6%和123.7%。

      一线城市房地产开发投资意愿有所上升,二线和三四线城市投资意愿继续下降

      2015年上半年,一线、二线和三四线城市房地产企业购置土地面积分别同比减少52.1%、32.2%和33.5%,减幅分别比上年同期扩大50.1个、24.4个和28.2个百分点,比1季度收窄9.8个、扩大5.0个和扩大1.0个百分点。

      2季度,一线、二线和三四线城市房地产企业购置土地面积分别同比减少41.9%、35.8%和34.1%。与1季度相比,一线城市土地购置面积减幅收窄20个百分点,二线和三四线城市减幅分别扩大8.6个和1.7个百分点。

      2季度,一线城市房屋新开工面积同比变化由负转正,二线和三四线城市减幅有所收窄

      2015年上半年,一线、二线和三四线城市房地产开发企业房屋新开工面积分别同比减少2.9%、20.1%和14.7%,减幅分别比上年同期收窄19.0个、扩大3.1个和收窄1.1个百分点,分别比1季度收窄13.8个、3.8个和1.6个百分点,一线城市减幅收窄明显。

      2季度,一线城市房地产开发企业房屋新开工面积同比变化由负转正,增幅为8.5%,二线和三四线城市房屋新开工面积继续负增长,分别同比减少18.1%和13.9%,减幅比1季度分别收窄5.9个和2.5个百分点。
    上半年,40重点城市中,有14个城市房屋新开工面积同比增加,分别是:深圳、三亚、太原、海口、南昌、郑州、呼和浩特、哈尔滨、南京、济南、西宁、天津、青岛、北京。

      各线城市商品房销售面积同比变化由负转正,一线城市增幅最大

      2季度,一线城市商品房销售面积增幅超过40%,二线和三四线城市增幅分别为13.4%和11.4%

      2015年上半年,一线、二线和三四线城市商品房销售面积分别同比增加16.0%、5.7%和2.3%,增幅分别比上年同期增加37.8个、12.6个和6.4个百分点,分别比1季度增加28.0个、11.3个和12.8个百分点。一线城市商品房销售面积增幅最大。

      2季度,一线、二线和三四线城市商品房销售面积分别同比增加42.1%、13.4%和11.4%,增幅分别比1季度增加54.1个、19.0个和22.0个百分点。一线城市商品房销售面积增幅的增加幅度最大。

      上半年,40重点城市中,有22个城市商品房销售面积同比增加,分别是:宁波、深圳、杭州、济南、长沙、兰州、青岛、苏州、温州、郑州、南宁、无锡、西宁、广州、武汉、上海、三亚、海口、北京、重庆、贵阳、南京。

    Q2-10

      重点城市二手房成交量大幅增加,一线城市增幅最大

      2季度,一线城市二手房成交量同比增幅超过1倍,二三线城市二手房成交量同比增幅超过40%

      2015年1-6月份,以北京、深圳为代表的一线城市二手房成交量分别为9.61万套和6.54万套,月均成交量分别为1.60万套和1.09万套,分别同比增加78.6%和112.6%;深圳二手房成交量为2009年以来的同期最高水平,北京二手房成交量仍低于2009年、2010年和2013年的同期水平。其中,2季度,北京和深圳二手房成交量分别为5.86万套和4.23万套,月均成交量分别为1.96万套和1.41万套,分别同比增加1.23倍和1.54倍。

      以天津、苏州、成都、南宁、南昌、大连为代表的二三线城市,2015年1-6月份二手房成交量分别同比增加63.8%、65.0%、27.8%、31.9%、17.6%、15%;天津和苏州二手房成交量高于2013年同期水平。其中,2季度,上述城市二手房成交量增幅更大,分别同比增加92.1%、105.7%、49.6%、41.3%、44.0%、49.3%。

      各主要地区地价涨幅均有所增加

      2015年2季度,主要地区综合地价涨幅均有所增加。从环比增速看,长江三角洲地区、珠江三角洲地区、环渤海地区综合地价增速均呈上升态势,依次为0.79%、2.61%、0.75%,分别较上一季度上升0.10、1.17和0.07个百分点。其中,珠江三角洲地区综合地价增速在连续4个季度放缓后,转为上升趋势,且增幅明显高于全国和其他两大重点区域平均水平。

      2季度,一线城市房价涨幅扩大,二线城市房价止跌回升,三四线城市房价继续下降

      2015年2季度,一线城市房价涨幅扩大,新建住宅和二手住宅价格分别环比累计上涨6.8%和8.6%,涨幅比1季度分别扩大6.6个和8.2个百分点。二线城市房价止跌回升,新建住宅和二手住宅价格分别环比累计上涨0.3%和0.7%,涨幅比1季度分别扩大1.1个和1.5个百分点。三四线城市房价继续下降,新建住宅和二手住宅价格分别环比累计下降0.7%和0.1%,降幅比1季度分别收窄0.6个和1个百分点。

      一线城市二手住房和新建住房价格涨幅分别于5月和6月份创历史新高

      4-6月各月份,一线城市新建住宅价格环比平均涨幅分别为0.9%、2.8%、3.0%,6月份房价涨幅创历史新高;二手住宅价格环比平均涨幅分别为1.6%、3.8%、3.1%,5月份房价涨幅创历史新高,6月份房价涨幅收窄;一线城市二手住宅价格已连续9个月环比上涨。4-6月各月份,二线城市新建住宅价格环比平均涨幅分别为0.0%、0.1%、0.3%,二手住宅价格环比平均涨幅分别为0.0%、0.2%、0.4%,涨幅逐月扩大;三四线城市新建住宅价格环比平均涨幅分别-0.3%、-0.2%、-0.2%,二手住宅价格环比平均涨幅分别为0.0%、-0.1%、0.0%。

      前6个月,70个大中城市中,30%城市二手住宅价格环比累计上涨

      2015年前6个月,70个大中城市中,有12个城市新建住宅价格环比累计上涨,有21个城市二手住宅价格环比累计上涨。新建住宅价格环比累计涨幅最大的10个城市分别是:深圳、上海、北京、广州、杭州、南京、武汉、宁波、厦门、天津。二手住宅价格环比累计涨幅最大的10个城市分别是:深圳、北京、广州、上海、南宁、南京、乌鲁木齐、泸州、天津、石家庄。一线城市中深圳房价涨幅和北京二手住宅价格涨幅遥遥领先。
    2015年前6个月,70个大中城市中,除深圳外,其余69个城市新建住宅和二手住宅价格均表现为同比下降。新建住宅价格同比降幅最大的10个城市分别为:沈阳、桂林、杭州、丹东、韶关、青岛、泉州、泸州、锦州、长沙;二手住宅价格同比降幅最大的10个城市分别为:牡丹江、锦州、西安、丹东、蚌埠、温州、桂林、烟台、海口、昆明。

      趋势分析

      2季度房地产市场正在经历筑底过程,区域分化明显

      2015年2季度房地产市场景气指数下行态势趋稳,市场正在经历筑底过程。4-6月份国房景气指数分别为92.56、92.43和92.63。

      2季度商品房屋销售面积在连续5个季度负增长后首次转为正增长,同比增加13.3%。市场区域分化明显,其中一线城市房地产市场企稳回升,房屋销售持续增加,库存减少,新建住房价格涨幅创新高。二线城市商品房屋销售面积增幅由负转正,住房价格止跌上涨。三四线城市房屋销售由负转正,住房价格继续下降,库存仍在增加。

      房地产投资意愿持续低迷,显示市场仍在去库存过程中。2季度,房地产企业购置土地面积、商品房屋新开工面积持续负增长,房地产开发投资增速创新低,6月份降至4.6%。

      经济下行压力较大

      2015年2季度,国内生产总值140667亿元,按可比价格计算,同比增长7%,与1季度增幅持平。2季度GDP环比增速为1.7%,高于上季度增速0.4个百分点。经济下行压力仍较大。

      2季度居民消费价格水平低位运行。2季度居民消费价格同比上涨1.4%,环比下降0.4%。2季度工业生产者出厂价格同比下降4.6%,该指数连续39个月下行。

      居民收入继续增加但增幅减小。根据城乡一体化住户调查,上半年全国居民人均可支配收入10931元,同比名义增长9.0%,低于1季度收入增幅0.4个百分点,扣除价格因素实际增长7.6%。按常住地分,城镇居民人均可支配收入15699元,同比名义增长8.1%,扣除价格因素实际增长6.7%;农村居民人均可支配收入5554元,同比名义增长9.5%,扣除价格因素实际增长8.3%。全国居民人均可支配收入中位数9700元,同比名义增长10.5%。

      货币政策持续放松

      继2014年11月22日央行开启降息通道以来,2015年央行分别于3月1日、5月11日、6月28日连续三次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,分别于2月5日、4月20日、6月28日连续三次下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率。其中,2季度央行连续两次降息降准。2015年6月末,金融机构一年期存款利率降为2%、五年期以上银行贷款利率降至5.4%、五年期以上个人公积金贷款利率降至3.5%,均为历史最低水平。

      2015年5月和6月,货币供应量增速持续上升。

      货币政策持续放松,释放流动性,对房地产市场运行构成实质利好,有利于促进房地产需求释放。

      地方政府“救市”政策频出

      3月30日,中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会印发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(“330新政”),降低二套房首付比例,明确支持自住和改善性住房需求,对促进房屋成交形成积极影响。进入2季度,多个省份出台房地产新政促进市场平稳健康发展,包括辽宁、上海、河南、甘肃、天津、北京、安徽、青海、浙江等省,新政包括:推行棚户区改造货币化安置;落实支持居民合理住房消费的财税、金融和住房公积金政策;合理安排商品房及用地供应;鼓励农民退出宅基地进城购房;发放购房补贴等内容,鼓励住房消费,促使市场消化库存。

      居民购房意愿有所上升

      根据中国人民银行季度城镇储户调查问卷,2015年2季度未来三个月打算买房的居民占比上升至14.7%,比1季度提高0.9个百分点;认为房价“高、难以接受”的居民占比则持续下降至51.5%,比去年同期降低了11.5个百分点。根据调查问卷结果分析,在各项支持政策作用下,居民购房意愿有所上升,促进房地产市场调整筑底。

      受人口结构变化影响,住房刚性需求开始减少

      根据人口年龄结构变化推算,我国年轻群体数量将进入长期下降通道。2014年我国结婚登记对数结束2006年以来的持续较快上升态势而出现约40万对的下降,预示着住房刚性需求正逐步放缓。虽然近期商品房待售面积有所减少,但大量处于施工状态的房屋数量仍在历史高位,中长期住房需求增长放缓,房地产市场将继续延续去库存过程。

      预计3季度房地产市场维持去库存,房价下降城市数量继续减少

      第一,房地产开发投资增速继续回落。受房屋新开工面积大幅度下降和土地购置费贡献减弱,3季度房地产开发投资增速将继续回落。

      第二,在市场去库存过程中,房价仍会维持调整态势,但在大力推进住房消费政策影响下,预计3季度房价下降城市数量将会继续减少。

      政策汇总

      政策环境:坚持稳中求进工作总基调,主动适应经济发展新常态,保持经济运行在合理区间

      积极的财政政策要增加公共支出,加大降税清费力度。稳健的货币政策要把握好度,注意疏通货币政策向实体经济的传导渠道

      中共中央政治局4月30日召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出,做好当前经济工作,要全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中全会精神,按照中央经济工作会议部署,坚持稳中求进工作总基调,主动适应经济发展新常态,保持经济运行在合理区间。坚持以提高经济发展质量和效益为中心,坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的总体思路,保持宏观政策连续性和稳定性,加大定向调控力度,及时进行预调微调,高度重视应对经济下行压力,加快改革开放步伐,保持稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险综合平衡,调动各方积极性,狠抓工作落实,促进经济持续健康发展和社会大局稳定。

      会议认为,积极的财政政策要增加公共支出,加大降税清费力度。稳健的货币政策要把握好度,注意疏通货币政策向实体经济的传导渠道。要注重发挥投资的关键作用,认真选择好投资项目,做到有市场,有长期回报。要整体推进财税、金融、投融资体制改革,解决好重大基础设施项目、市政项目、实体产业部分资金循环不畅问题。要注重扩大消费需求,有针对性地挖掘消费潜力,努力提高消费品质量和服务水平,培育新的消费增长点。要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。要把创新驱动发展作为我国经济实现动力转换的关键,推进企业技术改造,稳步有序推进化解过剩产能工作。要注意防范和化解各类风险。中央坚持国有企业改革方向没有变,依法保护民营企业产权方针没有变,坚持对外开放和利用外资政策也没有变。

      货币政策更加注重松紧适度和预调微调,为经济结构调整与转型升级营造中性适度的货币金融环境

      货币政策更加注重松紧适度和预调微调

      2015年5月8日,央行发布《2015年第一季度中国货币政策执行报告》,提出下一阶段主要政策思路。中国人民银行将认真贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中全会、中央经济工作会议和政府工作报告精神,按照党中央、国务院的战略部署,坚持稳中求进工作总基调和宏观政策要稳、微观政策要活的总体思路,更加主动适应经济发展新常态,保持政策的连续性和稳定性,继续实施稳健的货币政策,更加注重松紧适度和预调微调,既要防止过度“放水”固化结构扭曲、推升债务和杠杆水平,也要根据流动性供需、物价和经济形势等基础条件的变化进行适度调整,为经济结构调整与转型升级营造中性适度的货币金融环境,促进经济科学发展、可持续发展。更加注重改革创新,寓改革于调控之中,把货币政策调控与深化改革紧密结合起来,更充分地发挥市场在资源配置中的决定性作用。针对金融深化和创新发展,进一步完善调控模式,疏通货币政策向实体经济的传导渠道,着力解决突出问题,提高金融运行效率和服务实体经济的能力。

      2季度,央行连续两次降息降准

      继2014年11月22日央行开启降息通道以来,2015年央行分别于3月1日、5月11日、6月28日连续三次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,分别于2月5日、4月20日、6月28日连续三次下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率。其中,2季度,央行连续两次降息降准。

      4月20日,央行全面降准1个百分点。中国人民银行决定,自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上,为进一步增强金融机构支持结构调整的能力,加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度,自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点,并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平;对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点;对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。

      5月11日,央行降息0.25个百分点。中国人民银行决定,自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

      6月28日,央行同时降息和定向降准。中国人民银行决定,自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准,以进一步支持实体经济发展,促进结构调整。(1)对“三农”贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行降低存款准备金率0.5个百分点。(2)对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行降低存款准备金率0.5个百分点。(3)降低财务公司存款准备金率3个百分点,进一步鼓励其发挥好提高企业资金运用效率的作用。同时,自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步降低企业融资成本。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

      目前五年期以上银行贷款利率降至5.4%、五年期以上个人公积金贷款利率降至3.5%的历史最低水平。

      完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展长效机制

      4月30日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。会议认为,“要注重扩大消费需求,有针对性地挖掘消费潜力,努力提高消费品质量和服务水平,培育新的消费增长点。要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制”。

      研究提出深化住房制度改革实施方案,修订住房公积金管理条例

      5月18日,国务院批转国家发展改革委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》提出了8个方面39项年度经济体制改革重点任务。其中跟房地产市场直接相关的改革任务是,“研究提出深化住房制度改革实施方案,修订住房公积金管理条例”。

      进一步强化城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设

      国务院总理李克强6月17日主持召开国务院常务会议,部署加大重点领域有效投资,发挥稳增长调结构惠民生的多重作用;决定进一步强化城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设;确定实施“三证合一”登记制度改革,方便创业创新;部署运用大数据优化政府服务和监管,提高行政效能。会议指出,加快城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设,事关千百万住房困难家庭生活改善,是惠民生、稳增长相互促进的重大举措,必须在已有成效基础上迈出更大步伐。会议决定,按照推进以人为核心的新型城镇化部署,实施三年行动计划,改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套,农村危房1060万户,同步规划和建设公共交通、水气热、通讯等配套设施。会议要求,要加快审批,做好土地征收、补偿安置等前期工作。加大政府投入,农村危房改造补助由县级财政直接发放到户,推进棚改货币化安置,推动市县政府购买棚改服务并列入财政预算,对存在缺口的,可依法由省级政府代发地方政府债券予以支持。鼓励以特许经营等方式开展市场化融资,支持加大信贷投放。加强工程质量和资金监管。让住房困难群众尽早搬入新居。

      继“3·30”政策后,多个地方在省级层面出台促进房地产市场平稳健康发展的政策

      4月8日,辽宁省政府出台《关于支持居民自住和改善性住房需求的通知》,提出了9条政策措施。一、加大棚户区改造力度;二、积极引导购买存量商品住房作为棚改拆迁安置用房;三、加大住房公积金对居民购房的支持力度;四、调整普通商品住房认定标准;五、实行奖励政策;六、支持首套房贷款申请;七、活跃二手房交易市场;八、继续办好房交会;九、落实地方政府主体责任。

      4月9日,上海市住房公积金管理中心出台两项新政。一、《关于调整本市住房公积金贷款额度上限和二手房贷款年限的通知》,二、《关于进一步放宽本市提取住房公积金支付房租条件的通知》。

      4月28日,河南省住房和城乡建设厅等七部门出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。主要内容:一、积极引导住房消费。二、统筹优化住房和用地规模与结构。三、完善保障性住房供应方式。四、优化房地产市场发展环境。五、提升居住环境和住房品质。

      5月24日,甘肃省出台《甘肃省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》。主要内容:一、用足政策,加快推进棚户区改造项目建设。二、多措并举,鼓励引导居民住房消费。三、改革创新,激发市场活力。四、强化服务,全面落实各市州政府的主体责任。

      5月29日,天津市公布住房公积金新政。主要内容:一、降低首付款的比例。二、二套房首付款不低于30%。三、提高公积金贷款最高限额。从7月1日起,天津住房公积金缴存额基数将进行调整,缴存基数不得低于天津市2015年最低月工资标准(1850元),最高不得超过19230元。

      5月30日,北京住房公积金管理中心出台《关于住房公积金个人贷款政策有关问题的通知》。主要内容:一、对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房的借款申请人,执行首套自住住房贷款政策,最低首付款比例为20%,贷款最高额度为120万元。二、对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款(含住房公积金政策性贴息贷款)购买第二套普通自住住房的借款申请人,执行第二套住房贷款政策,最低首付款比例为30%,贷款最高额度为80万元。三、购买第二套普通自住住房贷款的发放对象,不再限于现有人均住房建筑面积低于北京市统计局最新公布的城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭。四、本通知自2015年6月1日起实施。以往规定与本通知不一致的,以本通知为准。

      6月3日,安徽省住建厅、发改委、财政厅等12个部门联合出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》。主要内容:一是推行棚户区改造货币化安置;二是鼓励农民退出宅基地进城购房;三是科学把握商品房及用地供应;四是落实支持居民合理住房消费的财税、金融和住房公积金政策;五是取消各类没有法律法规依据的行政性管制措施;六是依法依规加强房地产市场行为监管。

      6月10日,青海省政府第45次常务会议审议通过《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》。主要内容:一、提高认识,正确把握房地产发展新态势;二、多措并举,积极引导住房消费;三、创新思路,完善保障性住房供应方式;四、统筹规划,合理安排商品房及其用地供应规模;五、提升品质,不断改善居住环境;六、提升服务,优化市场发展环境;七、加强研判,营造有利舆论氛围。

      6月30日,浙江省人民政府办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。主要内容:充分认识促进房地产市场平稳健康发展的重要性;明确工作目标和要求;合理安排住房及用地供应;支持鼓励居民住房消费;扎实推进保障性安居工程建设;进一步落实工作责任。其中,在“工作目标和要求”部分提出,“各地要积极采取措施,落实2015年度商品房销售目标任务。特别是商品房库存压力较大、销售企稳不明显的城市要研究出台有针对性的政策措施。各地要保持房地产投资持续平稳增长,支持房地产企业参与特色小镇、美丽乡村、“五水共治”、养生养老等领域投资发展”。

      附录:房地产市场一二三四线城市的划分方法及结果

      随着房地产市场的逐步发展和成熟,其区域间差异表现得越来越明显。这使得从区域层面进行房地产市场运行状况的分析日益重要。业界通常用一二三四线城市作为区域房地产市场的划分标准。但由于选取指标和划分方法的不同,目前对一二三线城市尚缺乏统一的认定结果。本报告基于房地产经济学的基本理论,选取最具代表性指标,采用聚类分析方法,对城市进行一二三四线城市的划分。

      房地产经济学的基本理论告诉我们,城市规模、经济发展水平、居民收入水平、城市发展空间以及人口流入量(反映城市对外来人口的吸引力),是决定城市房地产市场发展的最重要的五个方面。这里,分别以2005-2010年各年度的总人口、人均GDP、城镇人均可支配收入、城市建设用地面积以及2010年迁移人口作为各方面的度量指标(见图1);然后对上述五个指标分别进行聚类分析,得出从不同方面进行的城市分类结果;最后,采用简单平均法,得出本研究对一二三四线城市划分的最终结果。

      采用K-均值聚类方法进行分析。K-均值聚类分析的基本思想是:开始先按照一定方法选取一批凝聚点(聚心),然后让样本向最近的凝聚点凝聚,形成初始分类,之后再按照最近距离原则修改不合理的分类,直到合理为止。其采用的算法是最小化与类均值间距离平方和的标准迭代算法。

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